Yayınlar
Türkiye'de Kentsel Dönüşümün Hukuki, Mali ve Teknik Rehberi: 6306 Sayılı Kanun ve Güncel Uygulama Esasları
Türkiye'nin jeolojik yapısı ve sismik risk haritası, yerleşim alanlarının afet dirençli hale getirilmesini bir tercih olmaktan çıkarıp, devletin ve vatandaşın öncelikli görevi haline getirmiştir. Bu sürecin ana omurgasını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yürürlüğe girdiği 2012 yılından bu yana saha deneyimleri ve hukuki ihtiyaçlar doğrultusunda evrilmiştir.1 Özellikle 7 Kasım 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile yapılan köklü değişiklikler, kentsel dönüşümde "hız" ve "etkinlik" kavramlarını merkeze alarak mülkiyet hukuku ile kamu güvenliği arasındaki dengeyi yeniden tanımlamıştır. Bu makalede, kentsel dönüşüm sürecine dair dosya hazırlığı aşamasından iskan aşamasına kadar tüm teknik, hukuki ve mali detayları profesyonel bir perspektifle ele aldık.
Kentsel Dönüşümün Mevzuat Temelleri ve Stratejik Amaçları
Kentsel dönüşümün anayasal ve yasal çerçevesi, mülkiyet hakkının kamu yararı ve can güvenliği amacıyla sınırlandırılması prensibine dayanır. 6306 sayılı Kanun'un birinci maddesi, kanunun amacını; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek olarak tanımlar.
Bu mevzuat kapsamında geliştirilen uygulamalar, yalnızca binaların yenilenmesini değil, aynı zamanda mülkiyetin tescil dışı alanlardan Hazine adına tescil edilerek Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilmesi veya TOKİ’ye bedelsiz aktarılması gibi idari tasarrufları da içermektedir. Bu mekanizma, dönüşüm projelerinin finansmanını ve alan bazlı planlamayı mümkün kılan temel bir idari araçtır. Tahsis ve devir tarihinden itibaren üç yıl içinde amacına uygun kullanılmayan taşınmazların resen Hazine’ye geri tescil edilmesi, sürecin dinamizmini korumak adına getirilmiş bir denetim mekanizmasıdır.
7471 Sayılı Kanun Reformu: Salt Çoğunluk ve Hızlı Karar Mekanizması
Kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan en büyük engel, malikler arasındaki uzlaşmazlıklar ve azınlıkta kalan hisse sahiplerinin süreci kilitleme kapasitesiydi. 2024 yılı itibarıyla tam kapasite uygulanan yeni düzenleme, bu tıkanıklığı "salt çoğunluk" (%50+1) ilkesi ile aşmayı hedeflemektedir.
Karar Alma Yeter Sayılarındaki Değişim
Eski düzenlemede riskli yapıların yıkılmasından sonra yapılacak uygulamalar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranmaktaydı. Yeni mevzuatla birlikte, uygulama sürecindeki tüm kararlar paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilmektedir.
Bu değişiklik, kentsel dönüşümü "bina yenileme" sürecinden çıkarıp, afet yönetimi kapsamında hızlandırılmış bir idari sürece dönüştürmüştür.4 Salt çoğunluğun iradesi, artık azınlığın itirazı ile engellenememekte, çoğunluğun aldığı kararlar yasal olarak bağlayıcı kabul edilmektedir.
Rezerv Yapı Alanı Tanımındaki Kritik Genişleme
7471 sayılı Kanun ile yapılan bir diğer önemli değişiklik, "rezerv yapı alanı" tanımı üzerindedir. Önceki mevzuatta rezerv alanlar "yeni yerleşim alanı" olarak tanımlandığı için mevcut yerleşim yerlerinin (meskun alanların) bu statüye alınması hukuki tartışmalara yol açmaktaydı. Yeni düzenleme ile "yeni yerleşim alanı" ibaresi kaldırılarak, üzerinde bina bulunan mevcut mahallelerin de rezerv yapı alanı ilan edilmesinin yolu açılmıştır. Bu durum, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na kentsel dokunun bozuk olduğu alanlarda doğrudan planlama ve uygulama yetkisi tanımaktadır.
Riskli Yapı Tespiti, İtiraz ve Kesinleşme Süreçleri
Dönüşüm sürecinin teknik başlangıcı, yapının depreme karşı dayanıksız olduğunun resmi bir raporla belgelenmesidir. Riskli yapı tespiti, öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşlara yaptırılır.
Resen Tespit ve Kolluk Kuvveti Müdahalesi
Eğer malikler tanınan süreler içinde tespit yaptırmazsa, Başkanlık veya ilgili Belediye bu tespiti resen yapabilir.1 Sürecin engellenmesi halinde, mülki idare amirinden alınan yazılı izinle kapalı kapılar/alanlar kolluk kuvveti marifetiyle açılarak teknik inceleme gerçekleştirilir.1 Bu düzenleme, toplumun genel güvenliğini tehdit eden riskli yapıların tespitinin kişisel tercihlere bırakılamayacağının bir göstergesidir.
Tebligat ve İlan Usulünde Yeni Dönem
Tebligat süreçleri, kentsel dönüşümün en çok vakit kaybedilen aşamalarından biriydi. 2024 düzenlemeleri ile tebligat usulü şu şekilde hızlandırılmıştır:
Asma ve Tutanak: Riskli yapı tespit tutanağı yapıya asılır.
Dijital Bildirim: Maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bilgilendirme yapılır.
Muhtarlık İlanı: Tespit bilgileri muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir.
Hukuki Sonuç: Muhtarlıktaki ilanın son günü, tebligat tüm maliklere yapılmış sayılır ve yasal süreler işlemeye başlar.
Malikler, bu bildirimi takip eden 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. İtirazlar, üniversite temsilcileri ve Bakanlık uzmanlarından oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek nihai karara bağlanır.
Sözleşmede geminin daha sonra belirleneceği hükmü yer almıyorsa, donatan, sözleşmede ismen belirtilmiş gemiyi hazır bulundurmak zorundadır. Ancak çarter sözleşmelerinde sıklıkla kullanılan “ikame gemi” hükümleri, donatana, sözleşmede belirtilen gemi yerine başka bir gemi tahsis etme yetkisi tanıyabilir. Bu durumda, ikame geminin sözleşmede öngörülen amaca uygun olması şarttır.
Tahliye ve Yıkım Mekanizmaları
Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların tahliyesi için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere bir süre verilir. Bu süre zarfında yapının maliklerce yıktırılması esastır; aksi halde idari makamlar devreye girer.
Tahliyeyi ve yıkımı kolaylaştırmak adına, Başkanlık veya ilgili İdare tarafından talep edilmesi halinde, hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulur.1 Verilen sürelere rağmen tahliye edilmeyen yapılar, mülki idare amirinin izni ve kolluk kuvveti desteğiyle zorla tahliye edilir ve yıkım Başkanlıkça gerçekleştirilir.1 Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımları ise hak sahiplerinden geri talep edilemez.1
Azınlık Paylarının Satışı ve Hukuki Akıbeti
Salt çoğunlukla alınan uygulama kararına katılmayan maliklerin arsa payları, mülkiyetin dondurulmaması adına satışa konu edilir. Eski düzenlemedeki 1/3 oranı şartı kaldırılarak, doğrudan karara uymayan malikin payının satışı sistemi getirilmiştir.
• 30 Günlük İhtar: Karara katılmayan maliklere, teklifi kabul etmeleri için 30 gün süre verilir.
• Açık Artırma ve Satış: Süre sonunda anlaşma sağlanamazsa, arsa payı rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara satılmak üzere açık artırmaya çıkarılır.
• Tescil Şartı: Payı satın alan üçüncü kişilerin, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için elektronik tebligat adreslerini bildirmeleri zorunludur.
• Hak Kaybı: Payı satılan malik, artık binada hak sahibi olmadığı gibi yeni projeden bağımsız bölüm alamaz ve kira yardımı gibi desteklerden faydalanamaz.
2025 Yılı Kira Yardımı ve Taşınma Destekleri
Kentsel dönüşüm sürecinde evlerini tahliye eden vatandaşların barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla devlet tarafından aylık kira desteği sağlanmaktadır. 2025 yılı itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum tarafından açıklanan güncel tutarlar, illerin yaşam maliyetlerine göre kategorize edilmiştir.
Kira yardımları riskli yapılarda genellikle 18 ay boyunca ödenirken, riskli ve rezerv yapı alanlarında bu süre 48 aya kadar çıkabilmektedir.6 Başvurular, tahliye tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde yapılmalıdır.
İstanbul "Yarısı Bizden" Kampanyası: Finansal Model ve Şartlar
İstanbul’un deprem direncini artırmak amacıyla hayata geçirilen "Yarısı Bizden" kampanyası, hibe ve düşük faizli kredi bileşenlerinden oluşan en kapsamlı destek paketidir.13 Kampanya kapsamında sağlanan finansal desteklerin yapısı şu şekildedir:
Konut ve İş Yeri Destek Tutarları
Hak sahipleri, kendi belirleyecekleri yüklenici firmalarla (müteahhit) anlaşarak dönüşümü başlatabilmektedir.
• Ana Konut Desteği: 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi olmak üzere toplam 1.750.000 TL.
• Ek Konutlar: İkinci ve sonraki konutlar için hibe verilmez, sadece 1.750.000 TL kredi verilir.
• İş Yeri Desteği: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi.
• Tahliye Desteği: Tek seferlik ve karşılıksız 125.000 TL (ikamet şartıyla).
Kredi Geri Ödeme ve Ödeme Takvimi
Ödemeler hak sahibi adına doğrudan yüklenici firmaya, inşaatın ilerleme seviyesine göre aktarılır:
• Aşama 1 (%30): İşe başlandığında.
• Aşama 2 (%30): Taşıyıcı sistem bitiminde.
• Aşama 3 (%30): Sıva aşamasında.
• Aşama 4 (%10): Yapı kullanım izin belgesi (iskan) alındığında.
Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar. İlk yıl faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda taksitler yıllık TÜFE artışının yarısı oranında güncellenir. Vade süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir.12 Kampanyadan yararlanmak için en kritik şart, yeni yapılacak yapının inşaat alanının eski yapının 1,5 katını geçmemesidir.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Destek ve İnceleme Modelleri
İBB, kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla "İstanbul Yenileniyor" platformu ve "Hızlı Tarama" yöntemi ile sürece dahil olmaktadır.
Hızlı Bina Tarama Testi
Vatandaşlar, binalarının risk durumunu ücretsiz olarak inceletmek için online başvuru yapabilmektedir. İBB ekipleri, binayı ziyaret ederek akademik metotlarla risk puanı oluşturur. Yüksek riskli (D ve E sınıfı) saptanan binalar için öncelikli tahliye ve uzlaşma süreçleri başlatılır.
İBB Mali Destek Paketi (2025 Güncel)
Özellikle düşük gelirli ve emekli vatandaşlar için tasarlanan bu paket, inşaat maliyetinin önemli bir kısmını hibe olarak karşılamaktadır.
• Emekli ve Dar Gelirli Desteği: Hane halkı geliri 2 asgari ücretin altında olan emekliler için borçlanma bedelinin %65'i hibe olarak karşılanır.
• Gelir Sınırı: Hane halkı toplam geliri 3 asgari ücretin altında olan vatandaşlar bu kademeli destekten yararlanabilir.
• Satış Kısıtı: Bu destekten yararlanarak yenilenen konutlar 5 yıl süreyle satılamaz.
Müteahhit Sınıflandırması ve Mali Yeterlilik Kriterleri
Kentsel dönüşümde projenin yarım kalmaması için yüklenici firmanın mali gücü kritik önemdedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, müteahhitleri iş hacimlerine göre A'dan H'ye kadar gruplandırmıştır.
31 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe girecek yeni yönetmelik değişiklikleri ile müteahhitlerin ekonomik yeterlilik şartları ağırlaştırılmıştır:
• Öz Kaynak Oranı: Öz kaynakların toplam aktiflere oranının en az 0,15 olması gerekir.21
• Borçluluk Oranı: Kısa vadeli banka borçlarının öz kaynaklara oranının 0,75'ten küçük olması şarttır.
• Şantiye-M Sistemi: 19 Eylül 2025'ten itibaren şantiye şefleri ve yapı ustalarının kayıtları elektronik ortamda tutulacaktır.
Daha küçük projeler veya tek bloklu binalar için genellikle F, G veya H grubu müteahhitler yeterli olurken; büyük siteler için daha üst grup (A, B, C) belgeleri aranmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Dosyası İçin Gerekli Evraklar ve Hazırlık
Kentsel dönüşüm sürecinde idari makamlara, bankalara ve belediyelere sunulmak üzere kapsamlı bir dosya hazırlanması gerekir.
Yıkım ve İnşaat Ruhsatı İçin Belediye Evrak Listesi
Yapının yıkılması ve yenisinin inşa edilmesi aşamasında belediyeye sunulacak belgeler şunlardır :
1. Mülkiyet Belgeleri: Güncel tapu kaydı, takyidat belgesi ve hissedar muvafakatnamesi.
2. Teknik Projeler: Mimari, statik, sıhhi tesisat, kalorifer, ısı yalıtım ve elektrik projeleri.
3. Yıkım Planı: Fenni mesul tarafından hazırlanan noter onaylı yıkım teknik raporu ve asbest analiz raporu.
4. Müteahhitlik Belgeleri: Yüklenici ile yapılan noter onaylı inşaat sözleşmesi, müteahhitlik yetki belgesi ve sicil kayıt sureti.
5. Yapı Denetim: Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi ve YİBF (Yapıya İlişkin Bilgi Formu).
6. Zemin Etüdü: Jeolojik ve jeoteknik raporlar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Teknik Şartname
Arsa sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sürecin en kritik hukuki dokümanıdır. Bu sözleşmenin mutlaka noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılması gerekir; aksi halde hukuki geçerliliği bulunmamaktadır.
Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
• Paylaşım Oranı: Arsa payının yüzde kaçının müteahhide, yüzde kaçının arsa sahibine kalacağı netleştirilmeli ve bağımsız bölüm listesi (şerefiye listesi) sözleşmeye eklenmelidir.
• İmar Değişiklikleri: İnşaat süresinde gelebilecek emsal artışlarının nasıl paylaşılacağı, aksi durumda sözleşmenin fesih şartları belirtilmelidir.
• Gecikme Tazminatı: İnşaatın bitirilmemesi halinde müteahhidin ödeyeceği aylık kira bedeli ve tasfiye şartları (örneğin 6 ay gecikme durumunda fesih hakkı) eklenmelidir.
• Tapu Devir Zamanı: Tapuların müteahhide işin başında değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre (su basman, kaba inşaat, ince işler, iskan) kademeli olarak devredilmesi arsa sahibini korur.
Teknik Şartname Standartları
Sözleşmenin eki olan teknik şartnamede malzemelerin kalitesi tanımlanmalıdır. Örnek kriterler:
• Statik: Beton sınıfının (C30 ve üzeri) ve donatı sınıfının (S420a) belirtilmesi.
• Yalıtım: Temel altı su yalıtımı ve dış cephe ısı yalıtımı detayları.
• İnce İşler: Mutfak dolapları, seramik markaları, asansör hızı ve kapasitesi, çelik kapı özellikleri gibi detaylar uyuşmazlıkları önlemek adına somutlaştırılmalıdır.
• Bina Ortak Karar Protokolü: Adım Adım Hazırlık
Salt çoğunluk (%50+1) sağlandıktan sonra, bu kararın bir protokol ile kayıt altına alınması ve karara katılmayan maliklere ihtar edilmesi gerekir.
Protokolün Hazırlanma Adımları:
• Toplantı Çağrısı: Malikler usulüne uygun toplantıya davet edilir.
• Karar Alınması: Müteahhit seçimi, inşaat takvimi ve ödeme planı karara bağlanır.
• İmza Süreci: Toplantıya katılanlar protokolü imzalar. Bu belge resmi nitelik taşır ve SPK lisanslı değerleme raporu ile desteklenmelidir.
• Hukuki İhtar: Karara katılmayanlara 15 gün içinde (bazı durumlarda 30 gün) kararı kabul etmeleri için noter kanalıyla ihtar gönderilir.
Sonuç ve Stratejik Öneriler
Kentsel dönüşüm süreci, 2024 ve 2025 düzenlemeleri ile mülkiyetin dondurulmasını engelleyen, kamu güvenliğini önceleyen hızlı bir yapıya kavuşmuştur. Salt çoğunluk kuralı, projelerin önündeki "veto" engelini kaldırmış; "Yarısı Bizden" ve İBB destek paketleri finansal yükü minimize etmiştir.
Vatandaşların bu süreçte karşılaştıkları temel riskler, yetersiz müteahhit seçimi ve eksik hazırlanan hukuki sözleşmelerdir. Başarılı bir dönüşüm için:
1. Dosya Hazırlığı: Tüm mülkiyet belgeleri ve belediye yazışmaları eksiksiz tamamlanmalıdır.
2. Hukuki Destek: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce mutlaka bir hukukçu görüşü alınmalıdır.
3. Mali Planlama: Kira yardımı ve kredi başvuruları için tahliye tarihlerine ve yasal sürelere (1 yıl) azami dikkat gösterilmelidir.
Kentsel dönüşüm sadece binaları değil, toplumun gelecekteki güvenliğini inşa etme sürecidir. Bu rehberde detaylandırılan usul ve esaslar, dönüşüm yolculuğunda hak kayıplarını önlemek ve süreci en verimli şekilde tamamlamak için temel dayanak noktalarını oluşturmaktadır.
Makaleyle ilgili sorularınız için lütfen katkıda bulunanlarla veya info@legal-turkey.com adresiyle iletişime geçin.